Archive for 3月, 2015
3月 30th, 2015 | 
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不動産に抵当権設定後、
弁済やそのたの事由によって抵当権が消滅し、
さらに、
不動産の所有者に相続が開始した場合は、
相続登記（所有権移転登記）と抵当権抹消登記を行うことになるのですが、
。
その手続き方法は、
抵当権が消滅した時期と相続が開始した時期により異なります・・。
・・
弁済等によって抵当権が消滅した後に相続が開始した場合は、
不動産の所有権移転登記を行わずして（＝被相続人名義のままの状態から）、
相続人（権利者）と抵当権者（義務者）の共同申請によって抵当権の抹消登記を行うことが可能です・・・。
・
これとは逆に、
相続開始後に相続人等が弁済して抵当権が消滅した場合は、
相続や遺産分割などによる所有権移転登記を行ってから、
抵当権抹消登記を行う必要があります・・・・。
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・
遺贈とは、
「遺言」によって財産の全部又は一部を譲渡することを言います・・・・。
無償だけに限らず、
負担付の遺贈というものもあります・・・。
・
相続によって（人の死によって）財産が移転するという意味では、
相続や死因贈与と共通しておりますが、
・
遺贈は単独行為（遺言）よってに定めるものなので、
死亡によって当然に財産が承継される相続とは異なりますし、
また、
双方での契約によって発生する死因贈与とも異なります・・・。
・
また、
遺贈には受遺者（もらう人）に遺留分がないこと、
条件や負担を課される場合があること、
代襲が無い点も、
相続人とは異なる特徴と言えます・・・・。
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◎法定相続分による所有権移転登記
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1.登記申請書作成及び申請代理 40,000円
2.戸籍の取得代行＆調査 1,000円～15,000円
3.登記事項事前調査 不動産1個に付1,000円
4.相続関係説明図の作成 3,000円～6,000円
5.完了後の登記事項証明書取得代行 0円（サービス）
【登録免許税や実費】
1.登録免許税 固定資産評価額の0.4%
2.相続関係書類（戸籍謄本等）の取得 1通600円
＊被相続人出生時までの連続した全ての戸籍が必
要となります。
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上記（法定相続分）に加え次の報酬が必要となります。
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上記（法定相続分）と同じ。
《ご注意》
固定資産評価額や申請件数などによって費用や報酬は変わってきますので、上記金額は一般的目安としてお考え下さい（最低かかる費用等です）。
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・
権利証（登記済証・登記識別情報通知）を失くしてしまっても、
権利証は再発行してくれません・・・。
・
従来、
旧法下においては登記済証（権利証）を紛失等の事情により添付できない場合、
保証書と言うものを作成添付の上、登記を申請することができました・・・・。
・
しかし、
今は保証書制度は廃止され、
新たに「事前通知制度」というものが導入されています。
・・
事前通知制度とは、
登記済証（権利証）や登記識別情報を提供できない人に、
登記申請の際に登記所から不動産の名義人に通知をし、
登記申請をしたことが本当であるか（真実の名義人に間違いないか）を確認してから、
登記を実行する制度です・・・。
・
もしも、
事前通知制度を利用する3ヶ月以内に名義人が住所を変更している場合には、
前の住所地に対しても通知がなされ、虚偽登記の防止が図られます。
・
しかし、
事前通知制度には、
登記の実行までに時間と手間を要し、
不便であるという欠点があります・・・・。
・な
それでは、
事前通知制度のどのような点が欠点なのか具体的に説明したいと思います・・・。
・
事前通知制度により登記を行う場合は、
登記済権利書を添付できない旨及びその理由を申請書に記載して登記を法務局に申請します・・・・。
・
すると、
法務局より本人限定受取郵便にて、
申請人の住所に問い合わせの郵便物が届きます・・・。
・
郵便物の中に「回答書」という書面がありますので、
これに実印を押印して、
法務局が事前通知を発したときから2週間以内（海外在住者は4週間以内）に、
法務局に申し出る必要があり、
この期間内に申し出をしなかった場合は、
申請は却下されてしまいます・・・。
・
例えば、
不動産を購入する場合、
金融機関よりお金を借り入れ、
その借入金（住宅ローン）を担保するために、
不動産に抵当権を設定することがよくあります・・・・。
・
この場合に行う不動産登記は、
所有権移転登記と抵当設定登記で、
この二つの登記は同時に申請する（連件申請する）のが「常識」と言いますか一般的です・・・・。
・
何故ならば、
1件目の所有権移転登記と2件目の抵当権設定登記の間に時間的な「間」があると、
第三者に抵当権設定登記を申請される恐れがあるからです・・・。
/
金融機関としては、
所有権移転登記の後に間髪入れずに抵当権設定登記を入れてもらうことがどれだけ大事・・・と言いますか、
これが融資の条件であることは当然のことだと思います・・・。
/
ところが、
事前通知制度を利用した場合は、
法務局が事前通知を発したときから2週間以内に回答しないと当該登記申請は却下
されてしまいますので、
/
万が一、
そのようなことが起こってしまうと、
金融機関は担保をとらずにお金を貸してしまったことになり、
大変なことになってしまいます・・・・。
/
このことが、
事前通知制度の欠点と言えます・・・。
・
そのような不都合を解消するため、
資格者（司法書士等）による本人確認制度」が設けられました。
・
これは、
司法書士が本人と面談の上、
名義人本人に間違いないと確認した報告書を添付して登記申請する制度で、
これを利用することにより事前通知や前住所地通知が省略され、
登記手続きをスムーズに進めることができるという制度です・・・。
・
資格者は司法書士以外に、
弁護士や土地家屋調査士、
また船舶登記における海事代理士にもその権限があります・・・・。
・
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。
「遺言書作成の流れ」
遺言は、
財産の状況や相続人該当者、
家族関係、
遺言者の心情を聞取った上で、
遺言者ご本人の意思をそのまま書面に書き写します。
・
しかし、
遺言者ご本人の意向だけを盛り込んだのでは、
様々な問題（法的な問題・税務上の問題・相続人間の争い・執行の問題etc）が発生する恐れがあります。
・
従い、
当事務所では遺言者ご本人の意向を大前提として、総合的なアドバイスや助言をさせて頂き、
最終的な判断を遺言者ご本人にして頂く方針を採っております。
・
◎公正証書遺言作成の流れ（ご依頼頂いた場合）
・
面談にて遺産の内容・ご希望等をお伺いします。
↓
原稿（文案）を作成致します。
↓
原稿を確認頂き、必要に応じ修正致します。
↓
公証人（公証役場）を予約します。
↓
公証人と文案に問題ないか検討致します。
↓
証人を依頼します。
↓
公証役場へ出向き（または公証人に出張してもらい）所定の手続を経て完成です。
↓
謄本を保管して頂きます。
・
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