Archive for 9月, 2015
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1,子(直系尊属の代襲相続)
被相続人(A1)よりもその子(A2)が先に亡くなっている場合は、
A2の子(被相続人の孫A3)が代わって相続人となります・・・・。
これを代襲相続(だいしゅうそうぞく)と言います・・・。
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もしも、
この孫(A3)が先に亡くなっている場合は、
その子(被相続人の曾孫A4)が相続人となり、
直系尊属の場合はすっと下位の親族まで代襲していきます・・・。
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尚、
養子の子も代襲相続人になりますが、
養子縁組前に既に生まれていた養子の子には代襲相続する権利はありません・・・・。
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2,兄弟姉妹の代襲相続
兄弟姉妹(B1)が被相続人よりも先に亡くなっている場合には、
その子(被相続人の甥・姪B2)が代わって相続人となりますが、
兄弟姉妹の場合、
代襲相続はここまでで、
それよりも下位の人には移りません(再代襲はありません)・・・・。
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当たり前ですが、
相続開始後に亡くなった方が自己の不動産を第三者に売却することなどあり得ません・・・。
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では(売主が)生前中に不動産を買い受けたものの登記をする前に死んでしまった場合はどうでしょうか?
・・・・この場合、
買主と売主の相続人とは取引当事者の関係になり、相続人は当然、買主への所有権移転登記に協力しなければなりません。
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以上のことからして、
相続が開始したからと言って相続登記が義務付けられている訳でもなく(罰金も当然ない)、
そのままにしておいても第三者に所有権が移ってしまうことはありません(時効取得など別次元の問題はさておいて)・・・・。
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しかし、
物権変動の過程を忠実に公示して取引の安全と円滑に資するという不動産登記制度の趣旨からして、
相続不動産を第三者に売却する場合や、相続不動産に担保権を設定する場合には、
その前提として相続登記を経由しなければならず、
故人名義のままから直接これらの登記をすることはできません・・・・・。
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相続登記をしないまま長年放置しておくと、
第2第3の相続が発生し、そうなると親族間の付き合いが希薄になっていることも珍しくなく、
関係者が増える結果、昔ならまとまる話もまとまらず、
紛争が生じる可能性が高くなると言えます・・・。
これら問題を回避するためには、やはり、相続登記を行い、故人名義から相続人名義へ変更しておくことが大事なことであると言えます・・・。
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抵当権抹消登記に必要な書類
- 登記原因証明情報(解除証書・放棄証書・弁済証書)
- 登記済権利証(抵当権設定証書)
- 抵当権者(金融機関)の資格証明書(代表者事項証明書・履歴事項一部証明書・履歴事項全部証明書など)→登記申請時点で発行後3ヶ月以内のものが必要です。
- 登記委任状(司法書士に依頼する場合)
- 運転免許証又はパスポート+保険証等、顔写真付の身分証明(司法書士に依頼する場合)
上記1~4までの書類は金融機関が用意してくれます(送られてきます)。
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上記以外にも、
(例えば)抵当権設定者(不動産の所有者)の登記上の住所と現在の住所が異なる場合は、
抵当権抹消登記に先立って住所変更登記を行う必要があり、
その場合は抵当権設定者の住民票が必要にります・・・。
このように、
上記書類とは別の資料等が必要となる場合がございますので、
まずは、当事務所までお気軽にお問合せ下さい。
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◎法定相続分による相続登記
法律上、相続が開始すると同時に、法定相続人は被相続人の財産を法定相続分の割合に応じて所有権(持分)を取得しますので、法定相続による所有権移転登記(持分移転登記)は、他の相続人との合意や承諾といったものを必要とせずに、その相続登記を行うことが可能です。
尚、「自分の相続分だけ相続登記を行う」といったことは認められず、登記するのであれば相続人全員分の法定相続分に応じた相続登記を行う必要があります。
登記原因は「相続」となります。
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◎遺産分割協議による相続登記
相続人全員の合意(遺産分割)があれば、法定相続分とは異なった割合による所有権移転登記が可能となり、相続人全員の合意があった証として、登記申請の際に、「実印にて押印された遺産分割協議書」と「相続人全員の印鑑証明書」が必要となります。
A.法定相続分による相続登記をせずに、被相続人名義の状態から直接、(法定相続分の割合とは異なった)遺産分割協議による相続登記を行うことも、
また、
B.一旦法定相続分による相続登記を行った後に、遺産分割協議による相続登記を行うことも可能ですが、
Aの手続きは1回の登記で済む分、登録免許税や司法書士報酬も1度で済み、登記費用面で言えばお徳です。
登記原因はA.の場合は「相続」で、B.の場合は「遺産分割」となります。
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◎遺贈による相続登記
被相続人が遺言によって遺産を贈与することを「遺贈」と言い、遺贈には「遺産の○分の○を遺贈する」包括遺贈」と、「○○市○○町○○番○○の土地を遺贈する」特定遺贈の2種類の遺贈があります。
遺贈による所有権移転登記を申請する際には、受遺者を登記権利者、相続人全員(若しくは遺言執行者)を登記義務者として、共同で登記申請を行うことになります。
登記原因は「遺贈」になります。
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◎死因贈与による相続登記
死因贈与とは、贈与者の死亡時に贈与の効力が生じる法律行為で、遺言者の一方的意思表示によって効果が生じる「遺贈」とは異なり、死因贈与は、贈与者と受贈者の契約によって成立します。
尚、死因贈与の場合は、贈与者の生前中に「始期付の所有権移転仮登記」を行うことが可能です。
登記原因は「贈与」になります。
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その他、「相続分の譲渡」・「遺留分減殺」 ・「相続人不存在」・「特別縁故者への財産分与」などがありますので、順次ご紹介していきます。
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