Archive for 3月, 2017
3月 20th, 2017 | 
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抵当権抹消登記には、
不動産1個につき1,000円の登録免許税が課税されます。
不動産が一戸建ての場合は、土地と建物をそれぞれ数えて計算します。
これに対し、
不動産がマンションの場合は少し注意が必要です・・。
マンションの場合も、建物の部分とマンションが建っている敷地の部分を別々に数えるのですが、この敷地部分は（見た目は一つの土地ですが）、登記上は数個の土地に分かれている場合があるため、抵当権設定契約書や登記事項証明書等でその数を確認する必要があります。
このことは、一戸建てであっても同じで、土地が数個に分かれている場合は、その分登録免許税が増えることになるのです。
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財産分与の対象になる不動産に住宅ローンが残っている場合はどうしたらよいでしょうか。
住宅ローンの抵当権が付いていても財産分与による所有権(持分)移転登記はできます。
所有者が変わっても、住宅ロ―ンはその不動産を担保しているため、抵当権の効力に影響を及ぼさないからです。
しかし、多くの金融機関は「所有者の名義を変更する場合は抵当権者である金融機関の承諾を得なくてはならない・・」という契約条項を定めており、なかなか承諾を得ることは難しいのが現実です。
金融機関の承諾を得られないのであれば、ローン完済まで名義はそのままにするという方法が真っ先に考えられるのですが、
ローンの返済が完了するには何十年も先ということも珍しくありませんので、この間、離婚した一方の元配偶者（夫や妻）に何があるかもわかりません。
リストラや多額の借金により住宅ローンを返済できず、この自宅を差押えられ競売されてしまったり、お金に困って他の人に売却してしまうかもしれません。
また、名義人である元配偶者が亡くなり、その相続人が自宅も相続財産だとして主張してくることも考えられます。
名義変更をしていないと、これらの人達には対抗することは難しく、自宅を失ってしまう可能性があるのです。
それでは他にどんな方法があるでしょうか？
他の方法としては、別の金融機関への借り換えで当該ローンを完済してまい、それから財産分与するという方法があるのですが、
借り替えでも当該住宅ローンが完済できない場合には、住宅ローンの完済時を停止条件として、まず仮登記をして住宅ローン完済時に本登記をする方法が考えられます。
その仮登記とは、
財産分与を受けた元配偶者の権利を保全するための条件付所有権移転仮登記です。
本登記するための条件は、ローン完済時ですので、ローン完済時に本登記をすることになります。
これならローン完済時までは名義はそのままですから、金融機関（ローン会社）の「名義変更する場合は抵当権者の承諾を要する。」との条項に違反することはありません。
そして、この仮登記後に差押えをした債権者や、夫より売買や相続等で所有権を取得した者にも、本登記をすることにより、「自分の所有物だ！・・」と主張できるので、
ローン完済後に本登記をすることによって、これらの者を差し置き、完全に名義を移すことが可能です。
※仮登記とは、本登記をするのに必要な手続き上、または、実体法上の要件が完備しない場合に、将来行なわれる本登記に備えて、あらかじめ登記簿上の順位を確保するために行われる登記のことです。
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