Archive for 9月, 2017
9月 30th, 2017 | 
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団体信用生命保険とは、住宅ローンの返済中にローン契約者が死亡した（高度障害になった）場合、生命保険会社が残った住宅ローンを金融機関に支払い、それによって住宅ローンが完済となる制度です。
従い、団信によって住宅ローンは完済となるため、相続人は住宅ローン債務を引き継ぐことはありません。
団信によって住宅ローンが完済となれば、抵当権の効力は消滅していますが、だからといって登記上残された抵当権がが消えるわけではありません。
この抵当権を抹消するためには、必要書類を集めて、当該不動産の抵当権抹消登記申請を行う必要があるのです。
具体的にどのような順番で登記を行うのかといいますと、
不動産の所有者（住宅ローン契約者）が亡くなったことにより、団信にて住宅ローンが完済となる（＝抵当権の効力が無くなる）わけですから、
①相続を原因とする不動産の名義変更（所有権移転登記）を行った後に、
②抵当権抹消登記の申請をする。
ということになります。
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相続登記とは、
不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を亡くなった方から相続人へ変更する手続きをいいます。
相続登記は法律上の期限を決められているわけではありませんので、相続登記をしないまま放置しても罰金などはありません。
しかし、相続登記をしないと様々な問題が発生する恐れがあります。
相続が発生し、相続人間の話し合い（遺産分割協議）で誰かが不動産を取得した場合は、それを所有権移転登記でキチンと名義変更をしておかないと、将来的に相続人間で揉めてしまう可能性があります。
また、次のような問題が発生することも少なくありません。
例えば、父、長男、次男がいて、長男には3人の子がいたとします。
ある日、父が亡くなりましたが（相続①）、相続税が発生するわけでもないため相続登記をしないまま月日が経ち、長男が亡くなってしまいました（相続②）。
相続①のときであれば、２人だけ（長男・次男）の話し合いで相続全てのことを決めることができたのに、それを怠ったため、相続②が発生してしまい、結果、4人（次男・長男の子３人）での話し合いが必要になってしまいました。
この4人の関係が良好であれば（手間が増えるものの）まだ良いのですが、4人の関係が悪かったり、疎遠だったりすると、話し合いもまとまらず、結果、この不動産を売ることも、貸すこともできなくなってしまいます。
つまり、相続登記をしないまま相続人が亡くなり、別の相続が発生してしまうと（別の法定相続人が登場することになり）、相続手続きが複雑になってしまうということです。
まだ（相続登記をしないことの）問題はあります。
遺産分割協議の結果、法定相続分とは異なる割合にて不動産を取得することになった場合は、相続登記を済ませておかないと、第三者に「この不動産は（不動産持分は）私のもの」と主張することができなくなります。
更に、
相続した不動産を担保に銀行から融資を受ける場合も、かならず相続登記を済ませておかないと銀行は融資をしてくれません。
以上のことから、
相続登記はそのまま放置していても特に罰金等はないのですが、相続登記をしないことに対するリスクを考えますと、相続による不動産の名義変更は必ずやっておいた方が良いということになります。
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自分が死んだ後に、友人や知人など相続人ではない人に、土地や建物、預貯金などの遺産をあげたい場合は、遺言でそのことを残しておくことにより実現できます。
遺言によって、遺言者の不動産や預貯金などの財産を他人に「贈与」することを「遺贈」と言います。
遺産を「相続」できるのは法定相続人に限られてしまいますので、内縁の妻や孫など、法律上の相続人ではない人へ遺産を残すために、よく遺贈がおこなわれます。
遺贈が効力を生じるのは、遺言者が死亡したときです。
従い、受遺者（財産をもらう人）は、遺言者が死亡した後に、その不動産を自らの名義に変更するための登記手続きをすることになり、これが、遺贈による所有権移転登記です。
遺贈による不動産の名義変更は、相続ではなく贈与の一種に当たるため、相続の場合とは異なり、受遺者による単独での登記申請はできません。
受遺者が登記権利者、遺言執行者（または遺言者の相続人全員）が登記義務者となる共同申請によって、不動産の名義変更を行います。
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