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さくら司法書士事務所

東京都西東京市田無町
5-2-17
ヨーカ・ルナージュ304号
「田無駅」北口徒歩4分
TEL042-469-3092
《営業時間》
 平日:9時~18時
土日祝日:休
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 24時間受付
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自分が死んだ後、遺言書を作成しておかなければ、その財産は法律上の相続人が取得することになります。

もし、友人や知人など相続人ではない人に、土地や建物、預貯金などの遺産をあげたい場合は、遺言でそのことを残しておくことにより実現できます。

遺言によって、遺言者の不動産や預貯金などの財産を他人に「贈与」することを「遺贈」と言います。

遺産を「相続」できるのは法定相続人に限られてしまいますので、内縁の妻や孫など、法律上の相続人ではない人へ遺産を残すために、よく遺贈がおこなわれます。

遺贈が効力を生じるのは、遺言者が死亡したときです。

従い、受遺者(財産をもらう人)は、遺言者が死亡した後に、その不動産を自らの名義に変更するための登記手続きをすることになり、これが、遺贈による所有権移転登記です。

遺贈による不動産の名義変更は、相続ではなく贈与の一種に当たるため、相続の場合とは異なり、受遺者による単独での登記申請はできません。

受遺者が登記権利者、遺言執行者(または遺言者の相続人全員)が登記義務者となる共同申請によって、不動産の名義変更を行います。


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一度作った遺言を取消したり、変更したりすることができるのでしょうか?
答えから言いますと、できます。

作成した遺言の全部または一部を撤回する場合、新たな遺言を作成し、その遺言で前に作成した遺言の全部または一部を撤回する旨を内容にすれば前の遺言は撤回したものとみなされます。

自筆証書遺言の場合なら、自分で書いた遺言を破棄してしまえば遺言自体が無くなりますので撤回と同じ効果になります。

公正証書遺言の場合は、原本が公証役場に保管されているので作成者本人が遺言を破棄しても撤回にならず、また本人であっても原本は破棄してもらえないので、撤回する場合は新たに遺言書を作成し撤回するしかありません。

公正証書遺言を撤回する場合、自筆証書遺言、秘密証書遺言でも撤回は可能で自筆証書遺言や秘密証書遺言を公正証書遺言で撤回することも可能で、公正証書遺言だから公正証書遺言でしか撤回出来ないということはありません。これは撤回に限らず変更でも同様です。

なお、遺言作成者が、遺言で記載されている財産を売却したり、破棄したり、贈与すると、その処分されてしまった財産に限り、遺言を撤回したものみなされます。

次に、作成した遺言を変更したい場合は、新たに遺言を書きなおすか、作成した遺言自体を変更する方法があります。

自筆証書遺言における変更の方法は、その遺言の変更したい部分を示し、変更した旨、変更内容を書き、署名し、かつその変更の場所に印を押す必要がありますが、変更方法に不備があると変更は無効となり、変更が無効の場合は変更は無かったものとなり、変更前の内容となります。

公正証書遺言を変更する場合は、遺言を新たに書き直します。

遺言が複数ある場合は、内容が抵触する部分は新しい遺言が優先されるため、新しい遺言を書けば前の遺言を変更できるので、一部分を変更する場合も全部を変更する場合も新たに遺言を書き直せば問題ありません。

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相続登記(所有権移転登記)の必要書類

「法定相続分による所有権移転登記の場合」

  1. 被相続人(亡くなった方)の除籍・改正原戸籍謄本→出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。
  2. 相続人全員の戸籍謄本(または抄本)
  3. 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票→登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
  4. 不動産を取得する方の住民票
  5. 不動産の固定資産評価証明
  6. 登記委任状(司法書士に依頼する場合)
  7. 運転免許証又はパスポート+保険証等、顔写真付の身分証明(司法書士に依頼する場合)

上記書類は(全て)依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。

「遺産分割協議による所有権移転登記の場合」

  1. 被相続人(亡くなった方)の除籍・改正原戸籍謄本→出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。
  2. 相続人全員の戸籍謄本(または抄本)
  3. 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票→登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
  4. 遺産分割協議書
  5. 相続人全員の印鑑証明書
  6. 不動産を取得する方の住民票
  7. 不動産の固定資産評価証明
  8. 登記委任状(司法書士に依頼する場合)

上記書類は(印鑑証明書を除き)依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。


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遺産を分ける方法の中に「換価分割(かんかぶんかつ)」という方法がります。

「換価分割」とは、遺産である不動産を売却し、その売却代金を相続人間で分ける遺産分割の方法です。

換価分割をすると、遺産である不動産は、相続人全員で売却したことになるため、相続税額の全額が取得費加算の適用対象となる結果、税負担を軽減する効果が大きくなるというメリットがあります。

また、不動産を売却することになるため譲渡所得税の申告をしなくてはならないのですが、各相続人の分配割合に応じた金額が譲渡収入金額となります。

不動産を売却するに先立っては、まずは被相続人名義の不動産を相続人名義にしなければなりません(所有権移転登記)。

そして、相続人が複数いる場合は、原則、相続人全員の名義に(法定相続分)登記することになるのですが、この方法ですと、不動産を売却する際や、売却に伴い買主に所有権移転登記をする際は、いちいち名義人である相続人全員でこれら作業を行わなければならず、相続人がたくさんいる場合にはとても煩雑で大変な作業となります。

そこで、便宜上、共同相続人の一人の相続人名義に相続登記を行い、その一人の相続人が不動産を売却してその売却代金を相続人間で分けるという方法をとることができます。

ただし、この方法をとる場合には、遺産分割協書の記載方法を気をつけないと、売却代金の分配が「贈与」とみなされて多額の贈与税が課税されてしまう可能性があります。

従い、単独名義で登記を行い、売却代金を相続人間で分ける方法をとる際は、遺産分割協議書に「換価分割であること」及び、「売却代金の分配割合を明記すること」を忘れぬよう注意する必要があります。

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権利証(登記済証・登記識別情報通知)を失くしてしまったら二度と再発行してくれません。

昔は登記済証(権利証)を紛失等の事情により添付できない場合に、「保証書」と言うものを作成添付の上、登記を申請することができましたが、今は保証書制度は廃止され、「事前通知制度」というものが導入されています。

事前通知制度とは、

登記済証(権利証)や登記識別情報を提供できない人に、登記申請の際に登記所から不動産の名義人に通知をし、登記申請をしたことが本当であるか(真実の名義人に間違いないか)を確認してから、登記を実行する制度です。

もしも、事前通知制度を利用する3ヶ月以内に名義人が住所を変更している場合には、前の住所地に対しても通知がなされ、虚偽登記の防止が図られます。

しかし、事前通知制度には、登記の実行までに時間と手間を要し、不便であるという欠点があります。

≪事前通知制度の欠点≫

事前通知制度により登記を行う場合は、登記済権利書を添付できない旨及びその理由を申請書に記載して登記を法務局に申請します。

すると、法務局より本人限定受取郵便にて、申請人の住所に問い合わせの郵便物が届きます。

郵便物の中に「回答書」という書面がありますので、これに実印を押印して、法務局が事前通知を発したときから2週間以内(海外在住者は4週間以内)に、法務局に申し出る必要があり、この期間内に申し出をしなかった場合は、申請は却下されてしまいます。

例えば、不動産を購入する場合、
金融機関よりお金を借り入れ、その借入金(住宅ローン)を担保するために、不動産に抵当権を設定することがよくあります。

この場合に行う不動産登記は、所有権移転登記と抵当設定登記で、この二つの登記は同時に申請する(連件申請する)のが「常識」と言いますか一般的です。

何故ならば、
1件目の所有権移転登記と2件目の抵当権設定登記の間に時間的な「間」があると、第三者に抵当権設定登記を申請される恐れがあるからです。

金融機関としては、所有権移転登記の後、間髪入れずに抵当権設定登記を入れてもらうことが融資の条件であることは当然のことだと思います。

ところが、事前通知制度を利用した場合は、法務局が事前通知を発したときから2週間以内に回答しないと当該登記申請は却下されてしまいますので、

万が一、そのようなことが起こってしまうと、金融機関は担保をとらずにお金を貸してしまったことになり、大変なことになってしまいます。

このことが、事前通知制度の欠点と言えます。

そのような不都合を解消するため、資格者(司法書士等)による本人確認制度」が設けられています。

これは、
司法書士が本人と面談の上、「名義人本人に間違いない」と確認した報告書を添付して登記申請する制度で、これを利用することにより事前通知や前住所地通知が省略され、登記手続きをスムーズに進めることができるという制度です。

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