Posts Tagged ‘相続登記’
5月 30th, 2011 | 
Author: 不動産に抵当権設定後、
弁済やそのたの事由によって抵当権が消滅し、
さらに、
不動産の所有者に相続が開始した場合は、
相続登記（所有権移転登記）と抵当権抹消登記を行うことになるのですが、
その手続き方法は、
抵当権が消滅した時期と相続が開始した時期により異なります・・。
・
弁済等によって抵当権が消滅した後に相続が開始した場合は、
不動産の所有権移転登記を行わずして（＝被相続人名義のままの状態から）、
相続人（権利者）と抵当権者（義務者）の共同申請によって抵当権の抹消登記を行うことが可能です・・・。
・
これとは逆に、
相続が開始した後に抵当権が消滅した場合には、
相続や遺産分割などによる所有権移転登記を行ってから、
抵当権抹消登記を行う必要があります・・・・。
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◎法定相続分による相続登記
法律上、相続が開始すると同時に、法定相続人は被相続人の財産を法定相続分の割合に応じて所有権（持分）を取得しますので、法定相続による所有権移転登記（持分移転登記）は、他の相続人との合意や承諾といったものを必要とせずに、その相続登記を行うことが可能です。
尚、「自分の相続分だけ相続登記を行う」といったことは認められず、登記するのであれば相続人全員分の法定相続分に応じた相続登記を行う必要があります。
登記原因は「相続」となります。
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◎遺産分割協議による相続登記
相続人全員の合意（遺産分割）があれば、法定相続分とは異なった割合による所有権移転登記が可能となり、相続人全員の合意があった証として、登記申請の際に、「実印にて押印された遺産分割協議書」と「相続人全員の印鑑証明書」が必要となります。
A.法定相続分による相続登記をせずに、被相続人名義の状態から直接、（法定相続分の割合とは異なった）遺産分割協議による相続登記を行うことも、
また、
B.一旦法定相続分による相続登記を行った後に、遺産分割協議による相続登記を行うことも可能ですが、
Aの手続きは1回の登記で済む分、登録免許税や司法書士報酬も1度で済み、登記費用面で言えばお徳です。
登記原因はA.の場合は「相続」で、B.の場合は「遺産分割」となります。
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◎遺贈による相続登記
被相続人が遺言によって遺産を贈与することを「遺贈」と言い、遺贈には「遺産の○分の○を遺贈する」包括遺贈」と、「○○市○○町○○番○○の土地を遺贈する」特定遺贈の2種類の遺贈があります。
遺贈による所有権移転登記を申請する際には、受遺者を登記権利者、相続人全員（若しくは遺言執行者）を登記義務者として、共同で登記申請を行うことになります。
登記原因は「遺贈」になります。
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◎死因贈与による相続登記
死因贈与とは、贈与者の死亡時に贈与の効力が生じる法律行為で、遺言者の一方的意思表示によって効果が生じる「遺贈」とは異なり、死因贈与は、贈与者と受贈者の契約によって成立します。
尚、死因贈与の場合は、贈与者の生前中に「始期付の所有権移転仮登記」を行うことが可能です。
登記原因は「贈与」になります。
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その他、「相続分の譲渡」・「遺留分減殺」 ・「相続人不存在」・「特別縁故者への財産分与」などがありますので、順次ご紹介していきます。
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「法定相続分による所有権移転登記の場合」
- 被相続人（亡くなった方）の除籍・改正原戸籍謄本→出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。
- 相続人全員の戸籍謄本（または抄本）
- 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票→登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
- 不動産を取得する方の住民票
- 不動産の固定資産評価証明
- 登記委任状（司法書士に依頼する場合）
- 運転免許証又はパスポート＋保険証等、顔写真付の身分証明（司法書士に依頼する場合）
上記書類は（全て）依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。
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「遺産分割協議による所有権移転登記の場合」
- 被相続人（亡くなった方）の除籍・改正原戸籍謄本→出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。
- 相続人全員の戸籍謄本（または抄本）
- 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票→登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 不動産を取得する方の住民票
- 不動産の固定資産評価証明
- 登記委任状（司法書士に依頼する場合）
上記書類は（印鑑証明書を除き）依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。
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◎トータルで必要となるだいたいの目安
★相続登記（所有権移転登記及び持分移転登記）は、報酬や実費等全てを含み、登録免許税＋「46,000円～65,000円」内の費用にて、ほとんどの方が納まります。
詳細（登記費用等）は以下をご覧下さい。↓
◎法定相続分による所有権移転登記
【司法書士報酬（税抜）】
1.登記申請書作成及び申請代理 40,000円
2.戸籍の取得代行＆調査 1,000円～15,000円
3.登記事項事前調査 不動産1個に付1,000円
4.相続関係説明図の作成 3,000円～6,000円
5.完了後の登記事項証明書取得代行 0円（サービス）
【登録免許税や実費】
1.登録免許税 固定資産評価額の0.4%
2.登記事項証明書（事前） 不動産1個に付700円
3.相続関係書類（戸籍謄本等）の取得 1通750円
＊被相続人出生時までの連続した全ての戸籍が必
要となります。
4.通信費・郵送料 500円～1,500円
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◎遺産分割による所有権移転登記
【司法書士報酬（税抜）】
上記（法定相続分）に加え次の報酬が必要となります。
1.遺産分割協議書の作成
→（分割案確定・不動産のみ） 12,000円
→（分割案確定・預貯金等も含む） 30,000円
→（分割案未確定） 50,000円～90,000円
【登録免許税や実費】
上記（法定相続分）と同じ。
《ご注意》
固定資産評価額や申請件数などによって費用や報酬は変わってきますので、上記金額は一般的目安としてお考え下さい（最低かかる費用等です）。
正式な見積りをご希望の場合はお気軽にお問合せ下さい。
また、報酬自由化により、司法書士報酬は全国一律どこでも同じ金額という訳ではありません。
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相続登記やその他不動産登記（抵当権抹消登記・所有権移転登記）、相続手続き、遺産分割、遺言書の作成に関する無料相談実施中ですので、お気軽にお問合せ下さい。
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