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さくら司法書士事務所

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Archive for 10月 10th, 2010

「指定庁と未指定庁(オンライン申請・郵送申請)」

 
◎ 新不動産登記法は2段階に分けての導入です
不動産登記法は実に105年ぶりの大改正となります。

新不動産登記法は2段階に分けて導入されており、第1段階は平成17年3月7日から全国一斉に導入され、第2段階は、法務局(登記所)ごとにオンライン指定庁に指定された時から順次導入されます。

改正の最終目的は、全ての法務局(登記所)をオンライン指定庁に指定することなので、オンライン指定庁を「指定庁」と言うのに対し、オンラインではない法務局(登記所)を「未指定庁」と言います。

つまり、全国一斉で導入された第1段階の改正は、オンライン化及びそれに伴う権利証(登記済証)の廃止など以外の内容を指し、第2段階の改正はオンライン化及びそれに伴う権利証(登記済証)の廃止などの内容であると言えます。

◎ 郵送による申請・インターネットによる申請
全ての登記所で郵送による申請が可能になり、指定庁ではインターネットによる申請が可能になりました。

未指定庁の場合には、まだインターネットによるオンライン申請はできません。しかし、旧法下で定められていた出頭主義(登記所に出向かなければならないルール)が改正法によって廃止されたことにより、郵送申請が可能になりました。

但し、登記完了後の登記済証(権利証)の受取りは、登記所に行かなければならず、郵送で受取ることはできません。また、郵送申請は宅急便や普通郵便でも構いませんが、登記の重要性を考えるとそれでは非常に危険なのでご注意下さい。

一方、指定庁ではインターネットによるオンライン申請が可能です。また、郵送申請も可能です。

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「登記識別情報(権利証・登記済証)」

 
◎登記済証(権利証)
結論から言いますと、登記済証(権利証)はなくなります。

但し、登記済証が廃止されるのは、指定庁管轄の不動産登記をした場合に限りますので(例えば、AさんからBさんに所有権移転登記をした場合、新所有者であるBさんに登記済証は交付されません)、特に登記をすることがない限りは、現在お持ちの登記済証(権利証)は、今後も有効な重要書類ですので引続き大切に保管してください(ある日突然、法務局関係の人が訪れて、登記済証の回収作業を行うといったことはありません)。

◎ 登記識別情報
登記識別情報とは、登記済証に代わるもので、登記完了時に通知されます。

登記識別情報は、英数字のパスワードなので、管理しにくいことも予想されるため、通知を受けた情報を失効させてしまう制度(失効制度)や、最初から通知を受けないようにする制度(不通知制度)、さらに登記の前などに、その情報が現在も有効であるか否かを確認する制度(有効性確認制度)といった安全性に配慮されたしくみになっております。 登記所から登記識別情報を通知する方法は、書面申請(従来通り)とオンライン申請の場合とで異なります。

◎書面申請の場合
登記所窓口において、本人確認をした上で、登記識別情報を交付する方法で通知されます。

◎オンライン申請の場合
申請人が申請時に予め送信した専用のパスワード(公開鍵)を用いて登記識別情報を暗号化し、これを申請人がダウンロードする方法により通知することになります(つまりPC上で通知を受けます)。

尚、未指定庁では、従来通り、登記済証(権利証)が交付されますが、今回の改正点たる登記済証不発行制度を利用して、登記済証の交付を受けないことも可能です(安全性に配慮)。

◎権利証(登記済証)をなくしてしまったら?
従来、旧法下においては登記済証(権利証)を紛失等の事情により添付できない場合、保証書と言うものを作成添付の上、登記を申請することができました。
しかし、新不動産登記法においては保証書制度は廃止され、新たに「事前通知制度」というものが導入されています。

登記所から登記識別情報を通知する方法は、書面申請(従来通り)とオンライン申請の場合とで異なります。

事前通知制度とは、登記済証(権利証)や登記識別情報を提供できない人に、登記申請の際に登記所から不動産の名義人に通知をし、登記申請をしたことが本当であるか(真実の名義人に間違いないか)を確認してから、登記を実行する制度です。もしも、事前通知制度を利用する3ヶ月以内に名義人が住所を変更している場合には、前の住所地に対しても通知がなされ、虚偽登記の防止が図られます。

事前通知制度には、登記の実行までに時間と手間を要し、不便であるという欠点があります。そのため、「司法書士(弁護士)による本人確認制度」が設けられました。これは、司法書士が本人と面談の上、名義人本人に間違いないと確認した報告書を添付して登記申請する制度で、これを利用することにより事前通知や前住所地通知が省略され、登記手続きをスムーズに進めることができます。

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「登記原因証明情報(原因証書)」
 

原則としてすべての権利の登記の際、「登記原因証明情報」の添付が義務付けれられました(より登記の信頼性が高まる)。また、登記原因証明情報は登記所に保管され、利害関係人はもしもの場合に調査をすることができるようになりました。

登記原因証明情報とは、「物権変動の原因となる行為と、これに基づく物権の変動を証する書面」で、従来から原因証書として認められている売渡証や売買契約書はこれに該当しますので、そのまま登記原因証明情報として使用することも可能です。しかし、申請書副本はこれに該当しません

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「不動産登記申請における本人確認の重要性」

 
ITの普及や規制緩和などの波によって私達の生活は随分と便利になりましたが、その分インターネット詐欺などの被害も多くなりました。すなわち、便利さと新たな危険被害の発生は表裏一体と言えます。

「高い」「安い」という問題ではありませんが、不動産といえば少なくともとても高価な財産であることには間違いなく、その不動産を守る証(対抗力)として登記制度は重要な役割を果たすものですが、それも改正法によって、今や郵送による申請(全ての登記所)やオンラインによる申請(指定庁のみ)が可能になり、それぞれ郵便ポストに投函・パソコンをクリックすることにより、登記手続きを進めることが可能です。

新不動産登記制度の便利さの裏側にある新たな危険の発生とは、始まったばかりの制度である以上、何を指すのかはわかりません(それはハッキングかもしれませんし、偽造登記かもしれません)。

不動産登記申請が簡単になった以上、未然に危険を回避しなければなりません。そのためには登記申請の当事者である「ご本人」について、今まで以上に確認することが必要であると言えます。

何故ならば、この確認作業を行うことが、偽造書類や偽造印による詐欺事件、本人はその気もないのに勝手に第三者が登記をするといった被害を未然に防ぐために、最も近道かつ、確実な方法だからです。

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関連記事

◎司法書士は不動産登記の専門家です

土地・建物・マンションといった不動産を、売買・相続・贈与した際には所有権移転登記・・・それが持分の移転であれば持分移転登記・・・。

一方、住宅ローンを完済した際は、抵当権抹消登記・・・。

不動産はとても高額な財産であり、その権利を保全するためには不動産登記という制度並びに手続は非常に重要なものとなります。

司法書士は不動産登記の専門家です。

不動産登記に関する費用や見積もり、お悩み事は、信頼・信用できる司法書士にご相談ください。

  

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関連記事

◎ 不動産登記と司法書士

◎ 不動産登記はこう変わった

◎ 所有権移転登記(売買)の必要書類(添付情報)

◎ 所有権移転登記(贈与)の必要書類(添付情報)

◎ 所有権移転登記(相続)の必要書類(添付情報)

◎ 所有権移転登記(離婚に伴う財産分与)の必要書類

◎ 抵当権抹消登記の必要書類(添付情報)

◎ 抵当権設定登記の必要書類(添付情報)

◎ 住所氏名変更登記の必要書類(添付情報)

◎ 登記原因証明情報の書き方(サンプル・書式・雛形)

◎ 不動産登記にかかる費用

 

上記以外の「その他不動産登記」に関する記事や情報は、「関連記事」や「タグ」、または「検索フォーム」よりお探し頂くことが可能です。また、「全ての記事」にはこれまでの全ブログ投稿記事が掲載されています。

 

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関連記事

◎法定相続分による相続登記

法律上、相続が開始すると同時に、法定相続人は被相続人の財産を法定相続分の割合に応じて所有権(持分)を取得しますので、法定相続による所有権移転登記(持分移転登記)は、他の相続人との合意や承諾といったものを必要とせずに、その相続登記を行うことが可能です。

尚、「自分の相続分だけ相続登記を行う」といったことは認められず、登記するのであれば相続人全員分の法定相続分に応じた相続登記を行う必要があります。

登記原因は「相続」となります。

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◎遺産分割協議による相続登記

相続人全員の合意(遺産分割)があれば、法定相続分とは異なった割合による所有権移転登記が可能となり、相続人全員の合意があった証として、登記申請の際に、「実印にて押印された遺産分割協議書」と「相続人全員の印鑑証明書」が必要となります。

A.法定相続分による相続登記をせずに、被相続人名義の状態から直接、(法定相続分の割合とは異なった)遺産分割協議による相続登記を行うことも、

また、

B.一旦法定相続分による相続登記を行った後に、遺産分割協議による相続登記を行うことも可能ですが、

Aの手続きは1回の登記で済む分、登録免許税や司法書士報酬も1度で済み、登記費用面で言えばお徳です。

登記原因はA.の場合は「相続」で、B.の場合は「遺産分割」となります。

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◎遺贈による相続登記

被相続人が遺言によって遺産を贈与することを「遺贈」と言い、遺贈には「遺産の○分の○を遺贈する」包括遺贈」と、「○○市○○町○○番○○の土地を遺贈する」特定遺贈の2種類の遺贈があります。

遺贈による所有権移転登記を申請する際には、受遺者を登記権利者、相続人全員(若しくは遺言執行者)を登記義務者として、共同で登記申請を行うことになります。

登記原因は「遺贈」になります。

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◎死因贈与による相続登記

死因贈与とは、贈与者の死亡時に贈与の効力が生じる法律行為で、遺言者の一方的意思表示によって効果が生じる「遺贈」とは異なり、死因贈与は、贈与者と受贈者の契約によって成立します。

尚、死因贈与の場合は、贈与者の生前中に「始期付の所有権移転仮登記」を行うことが可能です。

登記原因は「贈与」になります。

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その他、「相続分の譲渡」・「遺留分減殺」 ・「相続人不存在」・「特別縁故者への財産分与」などがありますので、順次ご紹介していきます。

 

 

 

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相続登記やその他不動産登記(抵当権抹消登記・所有権移転登記)、相続手続き、遺産分割、遺言書の作成に関する無料相談実施中ですので、お気軽にお問合せ下さい。
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関連記事

「法定相続分による所有権移転登記の場合」

  • 被相続人(亡くなった方)の除籍・改正原戸籍謄本→出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。  
  • 相続人全員の戸籍謄本(または抄本)
  • 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票→登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
  • 不動産を取得する方の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明
  • 登記委任状(司法書士に依頼する場合)
  • 運転免許証又はパスポート+保険証等、顔写真付の身分証明(司法書士に依頼する場合)

 

上記書類は(全て)依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。 

 

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「遺産分割協議による所有権移転登記の場合」

  • 被相続人(亡くなった方)の除籍・改正原戸籍謄本→出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。
  • 相続人全員の戸籍謄本(または抄本)
  • 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票→登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
  • 遺産分割協議書
  • 相続人全員の印鑑証明書  
  • 不動産を取得する方の住民票
  • 不動産の固定資産評価証明
  • 登記委任状(司法書士に依頼する場合)

 

上記書類は(印鑑証明書を除き)依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。 
 

 

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