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2月 20th, 2021 | 
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遺産を分ける方法の中に「換価分割（かんかぶんかつ）」という方法がります。
「換価分割」とは、遺産である不動産を売却し、その売却代金を相続人間で分ける遺産分割の方法です。
換価分割をすると、遺産である不動産は、相続人全員で売却したことになるため、相続税額の全額が取得費加算の適用対象となる結果、税負担を軽減する効果が大きくなるというメリットがあります。
また、不動産を売却することになるため譲渡所得税の申告をしなくてはならないのですが、各相続人の分配割合に応じた金額が譲渡収入金額となります。
不動産を売却するに先立っては、まずは被相続人名義の不動産を相続人名義にしなければなりません（所有権移転登記）。
そして、相続人が複数いる場合は、原則、相続人全員の名義に（法定相続分）登記することになるのですが、この方法ですと、不動産を売却する際や、売却に伴い買主に所有権移転登記をする際は、いちいち名義人である相続人全員でこれら作業を行わなければならず、相続人がたくさんいる場合にはとても煩雑で大変な作業となります。
そこで、便宜上、共同相続人の一人の相続人名義に相続登記を行い、その一人の相続人が不動産を売却してその売却代金を相続人間で分けるという方法をとることができます。
ただし、この方法をとる場合には、遺産分割協書の記載方法を気をつけないと、売却代金の分配が「贈与」とみなされて多額の贈与税が課税されてしまう可能性があります。
従い、単独名義で登記を行い、売却代金を相続人間で分ける方法をとる際は、遺産分割協議書に「換価分割であること」及び、「売却代金の分配割合を明記すること」を忘れぬよう注意する必要があります。
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権利証（登記済証・登記識別情報通知）を失くしてしまったら二度と再発行してくれません。
昔は登記済証（権利証）を紛失等の事情により添付できない場合に、「保証書」と言うものを作成添付の上、登記を申請することができましたが、今は保証書制度は廃止され、「事前通知制度」というものが導入されています。
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事前通知制度とは、
登記済証（権利証）や登記識別情報を提供できない人に、登記申請の際に登記所から不動産の名義人に通知をし、登記申請をしたことが本当であるか（真実の名義人に間違いないか）を確認してから、登記を実行する制度です。
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もしも、事前通知制度を利用する3ヶ月以内に名義人が住所を変更している場合には、前の住所地に対しても通知がなされ、虚偽登記の防止が図られます。
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しかし、事前通知制度には、登記の実行までに時間と手間を要し、不便であるという欠点があります。
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≪事前通知制度の欠点≫
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事前通知制度により登記を行う場合は、登記済権利書を添付できない旨及びその理由を申請書に記載して登記を法務局に申請します。
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すると、法務局より本人限定受取郵便にて、申請人の住所に問い合わせの郵便物が届きます。
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郵便物の中に「回答書」という書面がありますので、これに実印を押印して、法務局が事前通知を発したときから2週間以内（海外在住者は4週間以内）に、法務局に申し出る必要があり、この期間内に申し出をしなかった場合は、申請は却下されてしまいます。
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例えば、不動産を購入する場合、
金融機関よりお金を借り入れ、その借入金（住宅ローン）を担保するために、不動産に抵当権を設定することがよくあります。
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この場合に行う不動産登記は、所有権移転登記と抵当設定登記で、この二つの登記は同時に申請する（連件申請する）のが「常識」と言いますか一般的です。
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何故ならば、
1件目の所有権移転登記と2件目の抵当権設定登記の間に時間的な「間」があると、第三者に抵当権設定登記を申請される恐れがあるからです。
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金融機関としては、所有権移転登記の後、間髪入れずに抵当権設定登記を入れてもらうことが融資の条件であることは当然のことだと思います。
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ところが、事前通知制度を利用した場合は、法務局が事前通知を発したときから2週間以内に回答しないと当該登記申請は却下されてしまいますので、
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万が一、そのようなことが起こってしまうと、金融機関は担保をとらずにお金を貸してしまったことになり、大変なことになってしまいます。
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このことが、事前通知制度の欠点と言えます。
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そのような不都合を解消するため、資格者（司法書士等）による本人確認制度」が設けられています。
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これは、
司法書士が本人と面談の上、「名義人本人に間違いない」と確認した報告書を添付して登記申請する制度で、これを利用することにより事前通知や前住所地通知が省略され、登記手続きをスムーズに進めることができるという制度です。
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遺産分割協議は、相続人全員の合意によって成立するため、判断能力が衰えてしまった（認知症）相続人がいる場合、遺産分割協議を行うことはそう簡単ではありません。
もちろん、当該認知症の相続人を除外した遺産分割協議は無効となります。
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遺産分割協議における合意は、意思能力のある相続人の意思表示に基づく必要があり、意思能力を欠く人物の意思表示は無効となるため、重度の認知症により意思能力を欠いた状態にある相続人から遺産分割の内容について同意を得ても、有効な遺産分割協議が成立したことにはなりません。
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従い、相続人の中に意思能力を欠くほどの認知症の方がいる場合は、家庭裁判所に対して成年後見人選任の申立てを行い成年後見人を選任してもらい、成年後見人が当該相続人の代理人となって他の相続人遺産分割協議を行う必要があります。
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ただし、
認知症が軽度で、当該相続人の判断能力等に問題がなく意思能力が備わっているといえる場合には、
キチンと当該相続人に遺産分割の内容を説明し、理解・了承を得ることによって、有効な遺産分割協議を行うことは可能です。
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生前贈与には「贈与税」が原則として課税されますが、「配偶者控除」や「相続時精算課税制度」といった制度を利用することによって、極力税金をかけずに生前贈与する方法があります。
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夫婦間贈与の特例（配偶者控除）
婚姻期間が20年以上の夫婦間で、居住用不動産（または居住用不動産を取得するための金銭）の贈与が行われた場合、贈与税を計算するのに際して、基礎控除110万円の他に、最高2,000万円までの控除（配偶者控除）ができるという特例です。
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特例を受けるための要件は次のとおりです。
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また、同じ配偶者からの贈与については一生に一度しか適用を受けることができません。
ア）夫婦の婚姻期間が20年を過ぎた後に贈与が行われたこと。
イ）贈与された財産が、自分が住むための居住用不動産（または居住用不動産を取得するための金銭）であること。
ウ）贈与を受けた年の翌年3月15日までに、贈与により取得した国内の居住用不動産（または贈与を受けた金銭で取得した国内の居住用不動産）に、贈与を受けた者が現実に住んでおり、その後も引き続き住む見込みであること。
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相続時精算課税制度（親から子への贈与）
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60歳以上の父母・祖父母から、20歳以上の子・孫へ贈与をする際には、暦年課税（贈与税の原則）と、相続時精算課税とを選択することができます。
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相続時精算課税を選択した場合、その年に贈与を受けた贈与財産の合計額から、2,500万円（特別控除額）を控除した後の金額の20％が贈与税額となります。
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従い、贈与する財産が2,500万円までであれば贈与税はかからないことになります。
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相続時精算課税が適用される贈与財産の種類、金額、贈与回数に制限はありませんが、特別控除額の2,500万円は生涯を通じて贈与を受けた全ての財産についての合計額です。
贈与者（親）が亡くなったときには、贈与済みの財産の価額と、残された相続財産の価額の合計金額により計算した相続税額から、すでに納めた贈与税相当額を控除することにより贈与税・相続税を通じた納税を行います。
贈与時に非課税であったとしても、相続時にはその贈与を受けた財産について贈与時の時価で相続財産に加算し、相続税の計算をすることとなります。
将来相続税がかからない場合には税金の問題はありませんが、将来相続税がかかる可能性が高い場合、相続時精算課税を選択すると相続発生時、相続財産に加算される金額が増え、将来相続税の負担が変わって来ますので注意が必要です。
また、相続時精算課税を選択してしまうと、後になって通常の課税方法（暦年課税）に変更できないので、この点も注意が必要です。
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さくら司法書士事務所
『夏季休業』 のお知らせ
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誠に勝手ながら、
『令和2年8月13日（木）～8月16日（日）』まで、
夏季休業とさせて頂きます。
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8月17日（月）より通常業務となりますので、
電話によるお問い合せ・ご相談は、
17日（月）以降に改めてご連絡くださいますようお願い申し上げます。
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尚、
メールによるご相談・お問い合わせにつきましては、
夏季休業中も対応しております。
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