西東京市・小平市相続登記相談ガイド

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相続人とは、

亡くなった方（被相続人）の一切の権利義務を受継ぐた立場の人を意味し、誰が相続人になるかは民法によって定められています（誰が相続人になるのかは法律で定められている＝法定相続人）。
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法定相続人となるのは、
死亡時「相続開始時点）に存在している
「子」
「直系尊属」
「兄弟姉妹」
「配偶者」
です。
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「子」には養子や非嫡出子も含まれており、かつては非嫡出子の相続分は嫡出子の相続分の半分とされていましたが、現在は、嫡出子・非嫡出子に関係なく法定相続分は同じ割合となっております（最大決平成２５年９月４日）。
また、相続人である子が被相続人よりも先に死亡している場合は、その子の子が代襲して相続人となります。
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「直系尊属」とは、被相続人の父母・祖父母・曽祖父母が該当し、この直系血族のうちで最も親等が近い人が相続人となります（例：母と祖母がいる場合、相続人は母）。
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「兄弟姉妹」について、相続人である兄弟姉妹が被相続人よりも先に死亡している場合は、その兄弟姉妹の子が代襲して相続人となります。
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「配偶者」について、
被相続人の配偶者も相続人となりますが、配偶者は「子」や「直系尊属」、「兄弟姉妹」と異なり順位というものが無いため、配偶者は常に相続人となります。
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注意すべき点は、
「子」「直系尊属」「兄弟姉妹」の全てが相続人となるわけではなく、これら法定相続人間には優先順位が定められているということです。
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優先順位は、
「子」が第１順位、「直系尊属」が第２順位、「兄弟姉妹」が第３順位となっているため、例えば、子がいれば子が、子がいなければ直系尊属が、子も直系尊属もいなければ兄弟姉妹が法定相続人になるのです。
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また、配偶者には順位がないため、被相続人に配偶者がいる場合にはその配偶者は他の相続人とともに必ず相続人となります。
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なお、法定相続人となる人が相続開始の時点で死亡・相続欠格・廃除によって相続権を失っていた場合には、その人の直系卑属である子が代襲相続人となり、相続権を失った人に代わって相続を受けることになります。
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父（母）が亡くなった場合において、不動産の名義を変更するためには次の書類（資料）が必要となります。

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「法定相続分による所有権移転・持分全部移転登記の場合」

1. 被相続人（亡くなった方）の除籍・改正原戸籍謄本→出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。
2. 相続人全員の戸籍謄本（または抄本）
3. 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票→登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
4. 不動産を取得する方の住民票
5. 不動産の固定資産評価証明
6. 登記委任状（司法書士に依頼する場合）
7. 運転免許証又はパスポート＋保険証等、顔写真付の身分証明（司法書士に依頼する場合）

上記書類は（全て）依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。

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「遺産分割協議による所有権移転・持分全部移転登記の場合」

1. 被相続人（亡くなった方）の除籍・改正原戸籍謄本→出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。
2. 相続人全員の戸籍謄本（または抄本）
3. 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票→登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
4. 遺産分割協議書
5. 相続人全員の印鑑証明書
6. 不動産を取得する方の住民票
7. 不動産の固定資産評価証明
8. 登記委任状（司法書士に依頼する場合）

上記書類は（印鑑証明書を除き）依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。

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「夫が亡くなったが、相続登記をしなければなりませんか？」
時々こんなご質問を頂くことがあるのですが、相続が開始したからと言って相続登記が義務付けられている訳でもなく（罰金も当然ない）、
そのままにしておいても第三者に所有権が移ってしまうことはありません（時効取得など別次元の問題はさておいて）。
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しかし、
物権変動の過程を忠実に公示して取引の安全と円滑に資するという不動産登記制度の趣旨からして、
相続不動産を第三者に売却する場合や、相続不動産に担保権を設定する場合には、その前提として相続登記を経由しなければならず、亡くなった方の名義のままでは、直接これらの登記をすることはできません。
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相続登記をしないまま長年放置しておくと、第２第３の相続が発生し、そうなると親族間の付き合いが希薄になっていることも珍しくなく、また、相続の関係者が増える結果、昔ならまとまる話もまとまらず、紛争が生じる可能性が高くなると言え、このような問題を回避するためには、キチンと相続登記をしておくことが必要になります。

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法定相続分による相続登記

法律上、相続が開始すると同時に、法定相続人は被相続人の財産を法定相続分の割合に応じて持分を取得します。

従い、法定相続による所有権移転登記（持分移転登記）は、他の相続人との合意や承諾といったものを必要とせずに、その相続登記を行うことが可能です。

尚、「自分の相続分だけ相続登記を行う」といったことは認められず、登記するのであれば相続人全員分の法定相続分に応じた相続登記を行う必要があります。

登記原因は「相続」となります。

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遺産分割協議による相続登記

相続人全員の合意（遺産分割）があれば、法定相続分とは異なった割合による所有権移転登記が可能です。

その場合、相続人全員の合意があった証として、登記申請の際に、「実印にて押印された遺産分割協議書」と「相続人全員の印鑑証明書」が必要となります。

①法定相続分による相続登記をせずに、被相続人名義の状態から直接、（法定相続分の割合とは異なった）遺産分割協議による相続登記を行うことも、

また、

②一旦、法定相続分による相続登記を行った後に、遺産分割協議による相続登記を行うことも可能ですが、

①の手続きは1回の登記で済む分、登録免許税や司法書士報酬も1度で済み、登記費用面で言えばお徳です。

なお、登記原因は①の場合は「相続」で、②の場合は「遺産分割」となります。

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遺贈による相続登記

被相続人が遺言によって遺産を贈与することを「遺贈」と言います。

遺贈には「遺産の○分の○を遺贈する」包括遺贈」と、「○○市○○町○○番○○の土地を遺贈する」特定遺贈の2種類の遺贈があります。

遺贈による所有権移転登記を申請する際には、受遺者を登記権利者、相続人全員（若しくは遺言執行者）を登記義務者として、共同で登記申請を行うことになります。

登記原因は「遺贈」になります。

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死因贈与による相続登記

死因贈与とは、贈与者の死亡時に贈与の効力が生じる法律行為で、遺言者の一方的意思表示によって効果が生じる「遺贈」とは異なり、死因贈与は、贈与者と受贈者の契約によって成立します。

尚、死因贈与の場合は、贈与者の生前中に「始期付の所有権移転仮登記」を行うことが可能です。

登記原因は「贈与」になります。

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土地や建物、マンションなどの売買は通常、
不動産業者から直接、または仲介会社を通して取引されることが多く、司法書士が受託する売買による所有権移転登記も、「不動産業者や銀行などからの紹介によるものが殆ど」と言っても過言ではありません。
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もちろん、不動産業者を通さずに不動産の売買は可能ですし、自分たちで登記申請を行うことも出来ないということはありませんが、
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不動産業者や司法書士を通さない取引には、
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「売買代金は支払ったが、登記に必要な書類に漏れがあって所有権移転登記ができない。」
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「買った建物から水漏れがする。補修費用は誰が負担するの？」
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「（親子間の売買）適正価格ではない売買 →　贈与税が課税」
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といった様々な問題が潜んでいます。
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従いまして、少なくとも（身近な者同士の取引であっても）、所有権移転登記等、名義変更の手続きは司法書士に依頼することをお勧めします。
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