Archive for the ‘不動産登記その他’ Category
12月 24th, 2012 | 
Author: 協議離婚によって、
土地や建物、
マンション等を財産分与すると、
特約等がない限りは財産分与の時点で所有権を取得します・・・。
・
財産分与は契約ですので、
双方の意思が必要となります。
・
また、
・
財産分与によって所有権を取得したことを第三者に対抗するためには、
契約だけでは足りず、
不動産登記によって名義を変更しておく必要があります・・・。
・
不動産を財産分与した場合における不動産登記は、
所有権移転登記や持分移転登記です。
・・
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・
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登記識別情報は、
登記済証（権利証）制度が廃止になったことから導入されたもので、
登記済証に代わって
12桁のアラビア数字その他の符号を組み合わせた情報が、
登記名義人に通知されます・・・。
/
この12桁の情報は、
一種の暗号のようなもので、
情報の上にはシールが貼られており、
シールを剥がさない限りは誰にもこの情報（暗号）がわかりません（一度剥がすと貼り直しができないシールです）・・・・。
.
この12桁の情報は、
所有権移転登記（不動産登記）などにおいて、
登記義務者である本人が申請していることを確認するための情報として、
法務局に提出することになります・・・・。
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住宅ローンを完済すると、
金融機関より、
抵当権や根抵当権を抹消するための書類を渡されます・・・。
・
その中のひとつである、
代表者事項証明書（資格証明書）には有効期限があり、
発行から3ヶ月を経過してしまうと、
抵当権抹消登記に必要な添付書類としては使用できなくなってしまい、
再度、金融機関に交付してもらうか、
若しくは、
自ら実費を負担してこれを入手しなければなりません・・・・・。
・
従い、
ローン完済後すぐに抵当権抹消登記を行わない場合には、
代表者事項証明書の有効期限に注意する必要があります・・・・・。
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（突然ですが）権利証（登記済証・登記識別情報通知）を失くしてしまったらどうしますか?!
権利証は再発行してくれません・・・。
・
従来、
旧法下においては登記済証（権利証）を紛失等の事情により添付できない場合、
保証書と言うものを作成添付の上、登記を申請することができました・・・・。
・
しかし、
今は保証書制度は廃止され、
新たに「事前通知制度」というものが導入されています。
・・
事前通知制度とは、
登記済証（権利証）や登記識別情報を提供できない人に、
登記申請の際に登記所から不動産の名義人に通知をし、
登記申請をしたことが本当であるか（真実の名義人に間違いないか）を確認してから、
登記を実行する制度です・・・。
・
もしも、
事前通知制度を利用する3ヶ月以内に名義人が住所を変更している場合には、
前の住所地に対しても通知がなされ、虚偽登記の防止が図られます。
・
しかし、
事前通知制度には、
登記の実行までに時間と手間を要し、
不便であるという欠点があります・・・・。
・な
それでは、
事前通知制度のどのような点が欠点なのか具体的に説明したいと思います・・・。
・
事前通知制度により登記を行う場合は、
登記済権利書を添付できない旨及びその理由を申請書に記載して登記を法務局に申請します・・・・。
・
すると、
法務局より本人限定受取郵便にて、
申請人の住所に問い合わせの郵便物が届きます・・・。
・
郵便物の中に「回答書」という書面がありますので、
これに実印を押印して、
法務局が事前通知を発したときから2週間以内（海外在住者は4週間以内）に、
法務局に申し出る必要があり、
この期間内に申し出をしなかった場合は、
申請は却下されてしまいます・・・。
・
例えば、
不動産を購入する場合、
金融機関よりお金を借り入れ、
その借入金（住宅ローン）を担保するために、
不動産に抵当権を設定することがよくあります・・・・。
・
この場合に行う不動産登記は、
所有権移転登記と抵当設定登記で、
この二つの登記は同時に申請する（連件申請する）のが「常識」と言いますか一般的です・・・・。
・
何故ならば、
1件目の所有権移転登記と2件目の抵当権設定登記の間に時間的な「間」があると、
第三者に抵当権設定登記を申請される恐れがあるからです・・・。
/
金融機関としては、
所有権移転登記の後に間髪入れずに抵当権設定登記を入れてもらうことがどれだけ大事・・・と言いますか、
これが融資の条件であることは当然のことだと思います・・・。
/
ところが、
事前通知制度を利用した場合は、
法務局が事前通知を発したときから2週間以内に回答しないと当該登記申請は却下
されてしまいますので、
/
万が一、
そのようなことが起こってしまうと、
金融機関は担保をとらずにお金を貸してしまったことになり、
大変なことになってしまいます・・・・。
/
このことが、
事前通知制度の欠点と言えます・・・。
・
そのような不都合を解消するため、
資格者（司法書士等）による本人確認制度」が設けられました。
・
これは、
司法書士が本人と面談の上、
名義人本人に間違いないと確認した報告書を添付して登記申請する制度で、
これを利用することにより事前通知や前住所地通知が省略され、
登記手続きをスムーズに進めることができるという制度です・・・。
・
資格者は司法書士以外に、
弁護士や土地家屋調査士、
また船舶登記における海事代理士にもその権限があります・・・・。
・
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Tags:
所有権移転仮登記とは、
売買予約、
代物弁済予約etc、
直ちに本登記をなすべき要件（法律上又は手続上）が完備しない場合において、
将来必要な条件が備わったときに行う本登記のために、
予め登記の順位を確保しておくために行う登記です・・・・。
・
従い、
仮登記後に要件が完備して本登記がなされれば、
仮登記の順位がその本登記の順位になるというメリットがあります・・・。
・
但し、
あくまで「仮」の登記に過ぎませんので、
本登記がなされない以上は対抗力がなく、
権利関係を第三者に対して主張できません・・・・・。
・
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