西東京市・小平市相続登記相談ガイド

Archive for 10月, 2014

・

権利証（登記済証・登記識別情報通知）を失くしてしまっても、

権利証は再発行してくれません・・・。

・

従来、

旧法下においては登記済証（権利証）を紛失等の事情により添付できない場合、

保証書と言うものを作成添付の上、登記を申請することができました・・・・。

・

しかし、

今は保証書制度は廃止され、

新たに「事前通知制度」というものが導入されています。

・・

事前通知制度とは、

登記済証（権利証）や登記識別情報を提供できない人に、

登記申請の際に登記所から不動産の名義人に通知をし、

登記申請をしたことが本当であるか（真実の名義人に間違いないか）を確認してから、

登記を実行する制度です・・・。

・

もしも、

事前通知制度を利用する3ヶ月以内に名義人が住所を変更している場合には、

前の住所地に対しても通知がなされ、虚偽登記の防止が図られます。

・

しかし、

事前通知制度には、

登記の実行までに時間と手間を要し、

不便であるという欠点があります・・・・。

・な

それでは、

事前通知制度のどのような点が欠点なのか具体的に説明したいと思います・・・。

・

事前通知制度により登記を行う場合は、

登記済権利書を添付できない旨及びその理由を申請書に記載して登記を法務局に申請します・・・・。

・

すると、

法務局より本人限定受取郵便にて、

申請人の住所に問い合わせの郵便物が届きます・・・。

・

郵便物の中に「回答書」という書面がありますので、

これに実印を押印して、

法務局が事前通知を発したときから2週間以内（海外在住者は4週間以内）に、

法務局に申し出る必要があり、

この期間内に申し出をしなかった場合は、

申請は却下されてしまいます・・・。

・

例えば、

不動産を購入する場合、

金融機関よりお金を借り入れ、

その借入金（住宅ローン）を担保するために、

不動産に抵当権を設定することがよくあります・・・・。

・

この場合に行う不動産登記は、

所有権移転登記と抵当設定登記で、

この二つの登記は同時に申請する（連件申請する）のが「常識」と言いますか一般的です・・・・。

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何故ならば、

1件目の所有権移転登記と2件目の抵当権設定登記の間に時間的な「間」があると、

第三者に抵当権設定登記を申請される恐れがあるからです・・・。

/

金融機関としては、

所有権移転登記の後に間髪入れずに抵当権設定登記を入れてもらうことがどれだけ大事・・・と言いますか、

これが融資の条件であることは当然のことだと思います・・・。

/

ところが、

事前通知制度を利用した場合は、

法務局が事前通知を発したときから2週間以内に回答しないと当該登記申請は却下

されてしまいますので、

/

万が一、

そのようなことが起こってしまうと、

金融機関は担保をとらずにお金を貸してしまったことになり、

大変なことになってしまいます・・・・。

/

このことが、

事前通知制度の欠点と言えます・・・。

・

そのような不都合を解消するため、

資格者（司法書士等）による本人確認制度」が設けられました。

・

これは、

司法書士が本人と面談の上、

名義人本人に間違いないと確認した報告書を添付して登記申請する制度で、

これを利用することにより事前通知や前住所地通知が省略され、

登記手続きをスムーズに進めることができるという制度です・・・。

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資格者は司法書士以外に、

弁護士や土地家屋調査士、

また船舶登記における海事代理士にもその権限があります・・・・。

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• 特にありません

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抵当権抹消登記に必要な書類

1. 登記原因証明情報（解除証書・放棄証書・弁済証書）
2. 登記済権利証（抵当権設定証書）
3. 抵当権者（金融機関）の資格証明書（代表者事項証明書・履歴事項一部証明書・履歴事項全部証明書など）→登記申請時点で発行後3ヶ月以内のものが必要です。
4. 登記委任状（司法書士に依頼する場合）
5. 運転免許証又はパスポート＋保険証等、顔写真付の身分証明（司法書士に依頼する場合）

上記1~4までの書類は金融機関が用意してくれます（送られてきます）。

・

上記以外にも、

（例えば）抵当権設定者（不動産の所有者）の登記上の住所と現在の住所が異なる場合は、

抵当権抹消登記に先立って住所変更登記を行う必要があり、

その場合は抵当権設定者の住民票が必要にります・・・。

このように、

上記書類とは別の資料等が必要となる場合がございますので、

まずは、

当事務所までお気軽にお問合せ下さい。

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• 特にありません

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相続税の改正によって、2015年1月1日（平成27年1月1日）より次の点が主に変更となります・・・。

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１．相続税の基礎控除の引き下げ

改正後　３０００万円＋６００万円×法定相続人の数

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２．相続税率の引き上げ

改正後

～１０００万円・・・１０％

１０００万円～３０００万円・・・１５％

３０００万円～５０００万円・・・２０％

５０００万円～１億円・・・３０％

１億円～２億円・・・４０％

２億円～３億円・・・４５％（５％ＵＰ）

３億円～６億円・・・５０％

６億円～・・・５５％（５％ＵＰ）

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３．小規模宅地の特例の適用拡大

居住用宅地の特例の面積拡大
２４０㎡　→　３３０㎡（８０％評価減）

特定事業用宅地と居住用宅地の併用可能
３３０㎡　+　４００㎡　＝７３０㎡（８０％評価減）

二世帯住宅でも小規模宅地の適用可能（平成２６年１月１日より）

老人ホーム入居でも小規模宅地の適用可能（平成２６年１月１日より）

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４．未成年者控除および障害者控除の引き上げ

改正後

未成年者控除　　　２０歳までの１年につき１０万円

一般障害者控除　　８５歳までの１年につき１０万円

特別障害者控除　　８５歳までの１年につき２０万円

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• 特にありません

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遺贈とは、

「遺言」によって財産の全部又は一部を譲渡することを言います・・・・。

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無償だけに限らず、

負担付の遺贈というものもあります・・・。

・

相続によって（人の死によって）財産が移転するという意味では、

相続や死因贈与と共通しておりますが、

・

遺贈は単独行為（遺言）よってに定めるものなので、

死亡によって当然に財産が承継される相続とは異なりますし、

また、

双方での契約によって発生する死因贈与とも異なります・・・。

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また、

遺贈には受遺者（もらう人）に遺留分がないこと、

条件や負担を課される場合があること、

代襲が無い点も、

相続人とは異なる特徴と言えます・・・・。

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