西東京市・小平市相続登記相談ガイド

Archive for 4月, 2016

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「換価分割」とは、
遺産である不動産を売却し、その売却代金を相続人間で分ける遺産分割の方法です。

換価分割をすると、遺産である不動産は相続人全員で売却したことになるため、
相続税額の全額が取得費加算の適用対象となる結果、税負担を軽減する効果が大きくなるというメリットがあります。

また、不動産を売却することになるため譲渡所得税の申告をしなくてはならないのですが、各相続人の分配割合に応じた金額が譲渡収入金額となります。

不動産を売却するに先立っては、まずは被相続人名義の不動産を相続人名義にしなければなりません（所有権移転登記）。
そして、相続人が複数いる場合は、原則的には相続人全員の名義に（法定相続分）登記することになるのですが、この方法ですと、不動産を売却する際や、売却に伴い買主に所有権移転登記をする際は、いちいち名義人である相続人全員でこれら作業を行わなければならず、相続人がたくさんいる場合にはとても煩雑で大変な作業となります。

そこで、便宜上、共同相続人の一人の相続人名義に相続登記を行い、その一人の相続人が不動産を売却してその売却代金を相続人間で分けるという方法をとることができます。

ただし、この方法をとる場合には、遺産分割協書の記載方法を気をつけないと、場合によっては、売却代金の分配が「贈与」とみなされて多額の贈与税が課税されてしまう可能性があります。

従い、単独名義で登記を行い、売却代金を相続人間で分ける方法をとる際は、
遺産分割協議書に「換価分割であること」及び、「売却代金の分配割合を明記すること」を忘れぬよう注意する必要があります・・・。

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ご家族が不幸にも亡くなると相続が開始し、
被相続人（亡くなった方）の財産が相続人に引き継がれます。

相続登記とは、不動産の所有者が亡くなった場合に、その不動産の登記名義を被相続人（亡くなった方）から相続人へ名義の変更を行なうことをいいます。

相続登記は法律上の期限を決められているわけではないので、相続登記をしないことを理由に罰せられるようなことはありません。

しかし、
相続登記をせずに被相続人名義のままではその不動産を売却したり、担保に入れて借り入れをすることもできません。

また、
相続登記をしないまま長期間放っておくと、相続人にさらに相続が発生するなどして、遺産分割協議に加わる人の数が増え、遺産分割協議がまとまりにくくなることが多々あります。

そうした事態を避けるため、早めに不動産の相続登記を行うことが賢明と言えます。

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住所変更・氏名変更とは、
登記名義人の住所・氏名などを変更する登記を意味します・・・。

土地や建物、マンション等の不動産の所有者が、引越しや婚姻などで住所や氏名が変わっても、
登記上（登記簿謄本・登記事項証明書）の住所や名前が自動的に変更されることはありません。

そこで、
登記上の住所や氏名を、現在の正しい住所氏名に変更する必要があり、その登記を登記名義人住所（氏名）変更登記といいます。

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相続が開始すると、
被相続人名義の不動産を相続人の名義にするため相続登記をすることになります。
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この相続登記は必ずしなければいけないものではありませんが、
相続登記をしないでおくと、「売却をする場合」や「金銭を借入れるために担保に供する場合」など、後になって相続登記をする必要が出てきた場合に、相続人の特定が困難だったり、必要書類が複雑になってしまうことがありますので、 早めに相続登記をしておくのが無難です。
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相続人の中に相続放棄をした者がいる場合において、他の相続人が相続の登記をするには、家庭裁判所から交付された（何もしないでもらえる訳ではなく、申請する必要があります）「相続放棄申述受理証明書」が必要になります。

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