Archive for the ‘相続登記その他’ Category
1月 6th, 2012 | 
Author: ・
不動産登記における登記済権利証（登記識別情報通知）は、
登記権利者（売買における買主や贈与における受贈者etc）と、
登記義務者（売主や贈与者etc）が共同で申請しなければならない場合に必要となります・・・。
・・
それでは相続はどうでしょう？
・・
相続は、
相続開始（死亡）によって直ちにその効力が発生するもので、
被相続人と相続人が共同で申請すべき登記ではありませんので（現実的に亡くなった方との共同申請など無理ですね）、
登記済権利証は、
原則として不要です・・・・。
・
但し、
本来であれば登記申請時に法務局に提出しなければならない被相続人の住民票除票や戸籍の附票が、
市町村役場での保存期間の経過などの事情により取得（提出）できない場合は、
登記済権利証が必要になるケースもあります・・・・。
・
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１、「法定相続分による所有権移転登記の場合」
- 被相続人（亡くなった方）の除籍・改正原戸籍謄本→出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。
- 相続人全員の戸籍謄本（または抄本）
- 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票→登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
- 不動産を取得する方の住民票
- 不動産の固定資産評価証明
- 登記委任状（司法書士に依頼する場合）
- 運転免許証又はパスポート＋保険証等、顔写真付の身分証明（司法書士に依頼する場合）
上記書類は（全て）依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。
２、「遺産分割協議による所有権移転登記の場合」
- 被相続人（亡くなった方）の除籍・改正原戸籍謄本→出世時から死亡時までの連続した全ての戸籍等が必要です。
- 相続人全員の戸籍謄本（または抄本）
- 被相続人の戸籍の附票等又は住民票の除票→登記上の住所と除籍記載の本籍地が異なる場合に必要となります。
- 遺産分割協議書
- 相続人全員の印鑑証明書
- 不動産を取得する方の住民票
- 不動産の固定資産評価証明
- 登記委任状（司法書士に依頼する場合）
上記書類は（印鑑証明書を除き）依頼人様に代わって司法書士が取得することも可能です。
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◎トータルで必要となるだいたいの目安
★報酬や実費・税金すべてを含み、多くの方が「登録免許税＋46,000円～65,000円」内にて納まります。
・
詳細（登記費用等）は以下をご覧下さい。↓
◎法定相続分による所有権移転登記
【司法書士報酬（税込）】
1.登記申請書作成及び申請代理 42,000円
2.戸籍の取得代行＆調査 1,050円～15,750円
3.登記事項事前調査 不動産1個に付1,050円
4.相続関係説明図の作成 3,150円～6,300円
5.完了後の登記事項証明書取得代行 0円（サービス）
【登録免許税や実費】
1.登録免許税 固定資産評価額の0.4%
＊オンラインにて申請した場合、登録免許税が最大
で4,000円減額される扱いになっております（租税
特別措置法84条の5）。
＊当事務所はオンライン申請システムを整えておりま
すので、該当する登記の場合は正規の税額よりも
低い額にて登記を受けることが可能になります。
2.登記事項証明書（事前） 不動産1個に付700円
3.相続関係書類（戸籍謄本等）の取得 1通750円
＊被相続人出生時までの連続した全ての戸籍が必
要となります。
4.通信費・郵送料 500円～1,500円
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◎遺産分割による所有権移転登記
【司法書士報酬（税込）】
上記（法定相続分）に加え次の報酬が必要となります。
1.遺産分割協議書の作成
→（分割案確定・不動産のみ） 12,600円
→（分割案確定・預貯金等も含む） 31,500円
→（分割案未確定） 52,500円～94,500円
【登録免許税や実費】
上記（法定相続分）と同じ。
・
《ご注意》
固定資産評価額や申請件数などによって費用や報酬は変わってきますので、上記金額は一般的目安としてお考え下さい（最低かかる費用等です）。
正式な見積りをご希望の場合はお気軽にお問合せ下さい。
また、報酬自由化により、司法書士報酬は全国一律どこでも同じ金額という訳ではありません。
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農地を第三者に売買したり贈与する場合は、
農業委員会や都道府県知事の許可等を得なければならず、
この許可書等を添付しなければ、
所有権移転登記（名義の書き換え）はできません・・・。
・
しかし、
相続の場合は許可等がなくても、
相続登記（所有権移転登記）が可能です・・・。
・
尚、遺贈の場合、
包括遺贈（財産の何分の何など、財産を特定しない）であれば上記許可等は不要ですが、
特定遺贈（＊＊の土地など財産を特定）の場合には、
農業委員会や都道府県知事の許可等が必要となります・・・・。
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相続開始後に亡くなった方が自己の不動産を第三者に売却することなどあり得ません・・・。
・
また、
（売主の）生前に不動産を買い受けたものの、
登記をする前に売主が死んでしまった場合、
買主と売主の相続人とは取引当事者の関係になるため、
相続人は当然、
買主への所有権移転登記に協力しなければなりません・・・。
・
以上のことからして、
相続が開始したからと言って相続登記が義務付けられている訳でもなく（罰金も当然ない）、
そのままにしておいても第三者に所有権が移ってしまうことはありません（時効取得など別次元の問題はさておいて）・・・・。
・
しかし、
物権変動の過程を忠実に公示して取引の安全と円滑に資するという不動産登記制度の趣旨からして、
相続不動産を第三者に売却する場合や、
相続不動産に担保権を設定する場合には、
その前提として相続登記を経由しなければならず、
故人名義のままから直接これらの登記をすることはできません・・・・・。
・
相続登記をしないまま長年放置しておくと、
第２第３の相続が発生し、
そうなると親族間の付き合いが希薄になっていることも珍しくなく、
また、
関係者が増える結果、
昔ならまとまる話もまとまらず、
紛争が生じる可能性が高くなると言え、
これを回避する手段が相続登記です・・・。
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